Eru verðtryggð húsnæðislán það versta í heimi?

Best að svara strax: Nei bara alls ekki.

Það var reiknað út einu sinni, að mig minnir kringum aldamót, að eiginfjár myndun með verðtryggðu húsnæðisláni hafi verið 5%. Sem er ágætis fjárfesting til lengri tíma.

Ástæða þessara skrifa var að ég rakst á þessi skrif á fjámálatipshóp á facebook og ég get vel tekið undir þessa reynslu af slíkum lánum:

"Verðtryggð lán - kannski ekki eins mikill óþverri og sumir vilja meina?

Ég hef verið að velta þessu svo mikið fyrir mér. Við hjónin höfum alltaf haft verðtryggt lán. Fyrir átta árum seldum við húsnæði og keyptum okkur stærra, tókum nýtt verðtryggt lán til 40 ára.
Við kaup greiddum við 50% út. Sem sagt áttum 50% eignarhlut og fengum verðtryggt lán fyrir 50%.
Í dag, 8 árum seinna eigum við 75% eignarhlut í eigninni. S.s. lánið stendur í 25% af virði eignarinnar.
Þegar ég núvirði upphaflegu lánsupphæðina þá er lánið í dag fjórum milljónum lægri en hun var upphaflega. Ekki hærri heldur lægri. Þegar fólk talar um að lán "hækki og hækki" er það ekki að núvirða raunvirðið?

Auðvitað veit ég að 4 milljónir er ekki mikið miðað við að vera búin að borga af láni í 8 ár og ef við hefðum haft óverðtryggt lán þá værum við búin að greiða mun meira niður. En við værum líka búin að borga mun meira á mánuði núna í þessari verðbólgu ef við værum með óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum. Þetta hefur hins vegar hentað okkur vel og við höfum leyft okkur ýmislegt annað. Auðvitað hefði verið best að taka óverðtryggt lán og festa vexti á réttum tíma en við vorum ekki nógu sniðug að gera það.

Mig langaði bara að koma með þetta innslag og okkar reynslu því mér finnst stundum þessi umræða vera svo einhliða. Og ég kem ekki undir nafni einmitt út af þessu hatri gegn verðtryggðum lánum. Að fólk sé að grafa sína eigin gröf með því að taka þau, en okkar reynsla er alls ekki svoleiðis"

 

Aðilinn sem skrifaði þetta var nafnlaus.

Málið er eldfimt en oftast gleymist að taka inn eignarhlutinn sem kemur þrátt fyrir verðtryggða lánið. Kerfislega virkar þetta og hvað er að því að fólk hafi val um hvort það taki verðtryggt eða óverðtryggt. Snýst þetta ekki á endanum um að geta haft þak yfir höfuðið en ekki hversu hratt eignarhlutinn hækkar?

Athugasemdir

[Guðmundur Ásgeirsson, 13.5.2023 kl. 20:09]

Sá sem skrifaði þetta "fjármálatips"...

1. Ruglar saman hugtökunum núvirði og raunvirði og virðist hafa takmarkaðan skilning á hvoru tveggja. Svo sem engin dauðasynd því jafnvel hagfræðisprófessorar við Háskóla Íslands hafa gerst sekir um sömu vitleysuna. En þegar inntakið er rugl verður útkoman það líka.

2. Virðist ekki gera sér grein fyrir því að með því að taka "nýtt verðtryggt lán til 40 ára" mun aldrei verða hægt að greiða lánið upp samkvæmt skilmálum þess innan upphaflegs lánstíma. Með öðrum orðum er lánið orðið óborganlegt. Það er vegna þess að með því að endurfjármagna er hækkunarfasi lánsins í krónum talið læstur inn og nýr hækkunarfasi byrjar, þannig að lánið mun aldrei ná lækkunarfasa sínum innan upphaflegs lánstíma sem var væntanlega 40 ár. Vonandi endist viðkomandi samt ævin öll til að endurgreiða lánið en það er samt mjög hæpið.

Svarið við því hvort lánsformið er hagstæðara, verðtryggt eða óverðtryggt, veita tveir lögbundnir mælikvarðar sem eru ætlaðir til að gera mismunandi lánsform samanburðarhæf.

Hér er samanburður á þessum tveimur lánsformum m.v. 40 millj. kr. lán til 40 ára. Tölurnar eru úr reiknivél Brúar lífeyrissjóðs: https://www.lifbru.is/is/lan/um-lan/lanareiknivel

Óverðtryggt: árleg hlutfallstala kostnaðar 8,22%, heildarlántökukostnaður 132.133.085-39.912.800 = 92.220.285 kr.

Verðtryggt: árleg hlutfallstala kostnaðar 13,36%, heildarlántökukostnaður 787.656.404-39.912.800 = 747.743.604 kr.

Hér blasir við hvort lánsformið er hagstæðara á báða þessa lögbundnu mælikvarða.

Hverjum með fullu viti ætti annars að detta í huga að taka lán sem þarf að endurgreiða nítjánfalt? Hvaða venjulegi launþegi getur með réttu búist við að vinna sér á starfsævinni inn á áttunda hundruð milljóna króna til að endurgreiða slíkt lán? Augljóslega enginn venjulegur launþegi.

Hvað eignarmyndun varðar þá sýnir greiðsluáætlun verðtryggða lánsins að ef lántaki leggur lögbundið 20% eigið fé til kaupanna verður það horfið á innan við þremur árum.

Að hafa í núverandi ástandi "val" um að taka verðtryggt lán með blekkjandi lágri greiðslubyrði í blábyrjun lánstímans, er ekki val heldur hrakval og stórhættulegur valkostur. Fasteignaverð hefur nefnilega staðið í stað undanfarið hálft ár og framundan er tímabil þar sem það mun halda því áfram og jafnvel lækka. Vænt eignaverðshækkun er því ekki að fara að "redda" neinum.

[Rúnar Már Bragason, 14.5.2023 kl. 11:28]

Svar þitt Guðmundur byggist út frá hugmyndum fjárfesta en ekki hinn almenna launamanns. Þetta snýst ekki síður um öryggi að hafa þak yfir hö0fuðið (það geta ekki allir verið flóttamenn). Af því leyti virkar að fá smá nafnhækkun yfir æfina þótt vissulega, út frá fjárfesta, kostað alltof mikið. Það snýst ekki allt um peninga.

[Guðmundur Ásgeirsson, 14.5.2023 kl. 13:01]

Samanburðartölurnar byggjast reyndar á lögum um lán til neytenda, ekki fjárfesta.

Eitt er að hafa þak yfir höfuðið, en lánsform sem getur látið það hverfa á innan við þremur árum og skilið mann eftir eignalausan er varla góður kostur.

[Rúnar Már Bragason, 14.5.2023 kl. 13:17]

Hvenær hefur það gerst eftir að lögin voru tekin upp. Ef fólk situr til lengri tíma en 3 ár þá myndast eignahlutur. Jú vissulega er hætta til staðar en er ekki alveg jafn mikil hætta með óverðtryggðum. Ég er ekki að segja að þetta sé besta eða sanngjarnasta formið en þetta samt getur gengið upp sé ltiið til lengri tíma.

Spurningin sem líka stendur eftir er af hverju þurfa að vera vextir á verðtyggginguna sem bætist ofan á lánið? Eru það ekki vaxta vextir? Ef sanngirni ætti að vera þá væri ekki vextir á verðtrygginguna en á móti þá myndu vextir líklega hækka.